سرمایه گذاری عاقلانه در صنعت املاک – اخبار مالی

1. بازار مناسب و زمان مناسب برای ورود به بازار را انتخاب کنید

اگر می‌خواهید در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنید و بازدهی خوبی داشته باشید، باید بفهمید چه در صحنه محلی و چه در اقتصاد ملی در حال وقوع است. با این حال، ارزش املاک و مستغلات شما و پتانسیل آن برای رشد قیمت، به ویژه تحت تأثیر عوامل اقتصادی فوری جایی است که ملک شما در آن واقع شده است.

یک راه سریع برای جلوگیری از سرمایه گذاری بد در املاک و مستغلات این است که از خرید چیزهایی که به سادگی در بازار هستند خودداری کنید. یک فرصت سرمایه‌گذاری ممکن است نوید نرخ‌های گران‌قیمت یا افزایش نرخ‌ها را در آینده بدهد، اما سرمایه‌گذاران هنگام خرید املاک و مستغلات در بالای بازار خطر از دست دادن پول زیادی را دارند.

بازارهای املاک و مستغلات در چرخه هایی همراه با رشد اقتصادی حرکت می کنند. با این حال، هر بازار املاک و مستغلات با بازار دیگر متفاوت است. املاک مختلف سرمایه گذاری در مراحل مختلف توسعه هستند و بر اساس مکان، قیمت، اندازه، پتانسیل و سایر عوامل بسیار متفاوت خواهند بود. شما باید به سراغ املاکی بروید که برای توسعه آماده هستند، با افزایش قیمت ها، مقرون به صرفه هستند، نیاز به سرمایه ساخت و ساز معقول دارند و پتانسیل بالایی برای افزایش ارزش دارند.

مکان دقیق شما باید معیارهای ارزیابی شما را برای خرید یک معامله سرمایه گذاری مناسب در املاک و مستغلات تعیین کند. اغلب، بیشترین عرضه واحدهای نوساز پس از یک دوره اوج تقاضا برای مسکن مشاهده می شود. آنچه در پی می آید مازاد عرضه است – عرضه بیش از حد واحدهای مسکونی با قیمت پایین ملک. رکود ملک معمولاً 1 تا 3 سال طول می کشد تا حداقل قیمت ایجاد شود و بازار به تدریج شروع به افزایش کند.

تمام سرمایه گذاری های موفق املاک و مستغلات باید بر شناسایی املاک در مکان های ایده آل متمرکز شود. به دنبال مناطقی با جمعیت بالا و امکانات عمومی و اجتماعی خوب باشید. عوامل دیگری که باید به آنها توجه کرد عبارتند از:

سطح بسیار پایین جرم و جنایت

موسسات آموزشی با کیفیت

عرضه گسترده پارک ها، اوقات فراغت و سایر فضاهای سبز

دسترسی به امکانات بهداشتی

محله و فرهنگ خانواده پسند

در دسترس بودن حمل و نقل عمومی

دسترسی به فضاهای خرده فروشی و رستوران ها

فضای وسیع پیاده روی و دوچرخه

مناطقی با ویژگی های فوق تقاضای بالایی برای املاک و مستغلات خواهند داشت. وقتی عرضه مسکن با تقاضا برابر است، سرمایه گذاران نباید فرصت ورود به بازار را از دست بدهند زیرا قیمت مسکن نسبتا پایین است.

همچنین، از سرمایه گذاری در جایی که بازار املاک توسط یک مشارکت کننده اقتصادی منفرد مانند صنعت خودرو یا گردشگری هدایت می شود، خودداری کنید. به عنوان مثال، دیترویت نمونه ای از منطقه ای است که اقتصاد آن به شدت به صنعت خودرو وابسته بود. هنگامی که صنعت سقوط کرد، تقاضا برای املاک کاهش یافت و بسیاری از املاک ارزش خود را از دست دادند. در بسیاری از موارد، نرخ‌های خالی برای املاک و مستغلات بالا باقی ماند، زیرا مستاجران نمی‌توانستند کار در آن منطقه را تضمین کنند.

در منطقه ای که فرصت های شغلی کمتری دارد، بسیاری از مردم تمایلی ندارند و نمی توانند خانه ای در آن منطقه اجاره کنند و در آنجا زندگی کنند. در نتیجه، خانه‌های خالی زیادی وجود دارد، زیرا تعداد خانه‌ها بیشتر از مستاجرینی است که مایل به اجاره آنها هستند. در اصطلاح علمی، زمانی که تقاضا کمتر از عرضه باشد، قیمت ها کاهش می یابد.

2. خرید ملک زمانی که قیمت ها پایین است

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مانند خرید سهامی است که سود سهام پرداخت می کند، نگاهی به این محدوده سرمایه گذاری اعتماد بیندازید. بازده کلی در پایان دوره نگهداری دارایی شما بستگی به قیمتی دارد که ملک/کالا را با آن خریداری کرده اید.

اما این همه ماجرا نیست. برای توجیه قیمت پایین خرید ملک/کالا، ملک یا سهام باید در آینده ارزش بسیار بیشتری داشته باشد (هنگامی که خارج می شوید). در غیر این صورت، اگر ارزش بازاری آن در آینده نتواند بالاتر برود، خرید دارایی با قیمت پایین هیچ سود مالی ندارد.

3. در بازار پنهان املاک سرمایه گذاری کنید

بهترین رویکرد برای خرید ملک، هدف قرار دادن املاک مستضعف برای به دست آوردن قیمتی کمتر از قیمت بازار منصفانه ملک است. ما در مورد مزایده سلب حق مالکیت صحبت نمی کنیم. اینها می توانند معاملات خوبی به همراه داشته باشند، اما بیشتر املاک مضطرب نیاز فوری به نوسازی دارند، که می تواند گران باشد.

توصیه ما این است که قبل از عرضه به بازار، بر روی خواص مضطرب تمرکز کنید. به عنوان مثال، زن و شوهری که در حال طلاق هستند یا خانواده ای مایل به فروش خانه مادر مرحوم خود هستند که در شرایط خوبی قرار دارد، می تواند فرصت های خوبی برای تضمین سرمایه گذاری های بالقوه سودمند در ملک باشد.

4. قبل از خرج کردن، تمام هزینه های خود را به دقت تعیین کنید

شما باید از قبل بر تمام هزینه های خود تسلط داشته باشید، به خصوص اگر در سرمایه گذاری در املاک مبتدی هستید. شما باید هزینه هایی مانند هزینه های خرید ملک و کمیسیون مسکن را در نظر بگیرید. همچنین در صورت نیاز به انجام هر گونه کار بازسازی در خانه، هزینه های تعمیر را نیز لحاظ کنید.

متأسفانه، تعیین دقیق هزینه های تعمیر همیشه آسان نیست، مگر اینکه شما یک سرمایه گذار باتجربه املاک و مستغلات باشید. نمونه هایی از کارهای مرسوم تعمیر ممکن است شامل پایه های ترک خورده، سیستم های الکتریکی معیوب و حمله آفات باشد.

بسیاری از خریداران بی‌تجربه خانه با این تصور اشتباه می‌کنند که می‌توانند اکثر مشکلات مسکن را با روش‌های ساده‌ای مانند اضافه کردن یک لایه کت یا از طریق انجام کارهای DIY در آخر هفته برطرف کنند. متأسفانه برای آنها، اکثر اشکال تعمیرات خانه DIY در نهایت ارزش خانه را کاهش می دهد. اگر به طور حرفه ای آموزش دیده باشید، تعمیر برخی از تعمیرات مانند کارهای برقی و لوله کشی توسط خودتان ممکن است برای همیشه به خانه آسیب برساند و آن را غیرقابل فروش کند.

هزینه های دیگری که باید در سرمایه گذاری خود در نظر بگیرید هزینه های بسته شدن، آب و برق، بیمه است.

5. مطالعه و درک بازار

برای جلوگیری از از دست دادن پول در طرح سرمایه گذاری ملک خود، باید بازار را درک کنید. این به این دلیل است که درک بازار به تعیین قیمت دقیق املاکی که می خواهید خریداری کنید کمک می کند. برای درک بازار، باید پارامترهایی مانند قیمت یک خانه در یک محله معین به ازای هر فوت مربع و اینکه اگر بخواهید این فضا را اجاره کنید، چقدر اجاره می توانید دریافت کنید، بدانید.

برای بازسازی ساختمان و جذاب تر کردن آن برای خریدار/ مستاجری که به دنبال فضای مسکن در منطقه هستند، طرح های جزئی و نوآورانه ارائه دهید.

از اشتباه تازه کار در کاهش تعداد اتاق خواب ها در خانه ای که در یک منطقه دوستدار خانواده قرار دارد، اجتناب کنید. همچنین، اندازه کمد را کوچک نکنید یا حمام اصلی را برای اضافه کردن وان آب گرمی که مطابق با جامعه محلی نیست، کم نکنید. اگر تقاضایی برای آن وجود ندارد، از شر یک حیاط خوب برای قرار دادن استخر خلاص نشوید. مناطق هدف مانند منطقه مترو آتلانتا که شاهد رشد شدید در بازار املاک و مستغلات بوده اند.

بازار املاک و مستغلات آتلانتا در چند سال گذشته شاهد افزایش حدود 10 درصدی قیمت مسکن در هر سال بوده است. با این حال، قیمت مسکن در آتلانتا ابتدا در سال 2017 قبل از تعدیل مجدد کاهش یافته بود. امروز قیمت مسکن به بالاترین حد سال 2006 رسیده است اما به دلیل تغییرات تورم اکنون مقرون به صرفه تر است. اگر زمان و تلاش خود را صرف درک بازار ملک محلی کنید، شانس موفقیت خود را در سرمایه گذاری املاک بسیار افزایش خواهید داد.

6. شناسایی و مدیریت ریسک های خود در سرمایه گذاری املاک و مستغلات

یکی از راه‌های جلوگیری از ریسک زیاد در سرمایه‌گذاری در املاک، محدود کردن میزان بدهی است. هنگام خرید یک ملک سرمایه گذاری، به عنوان یک قانون سرانگشتی، سعی کنید حداقل 10 درصد از قیمت ملک را افزایش دهید و بقیه را وام بگیرید. 20٪ حتی بهتر است زیرا بیمه خصوصی وام مسکن (PMI) را در نظر نمی گیرد و وام با نرخ بهره پایین ارائه می دهد.

یکی دیگر از روش های مدیریت ریسک، حفظ یک ذخیره نقدی بزرگ است. اگر قبل از اینکه مجبور به فروش باشید، ذخیره نقدی برای خدمات رسانی به ملک داشته باشید، احتمال فروش ملک خود را با ضرر کاهش خواهید داد. همچنین، ذخیره نقدی بزرگ به شما امکان می دهد هنگام آماده سازی ملک برای فروش، قبوض تعمیرات اضطراری را بپردازید. این امکان وجود دارد که از یک وام دهنده 20000 دلاری برای تعمیر خانه درخواست کنید، اما بهره چنین بدهی احتمالاً تمام حاشیه سود شما را از بین می برد.

اگر بتوانید ریسک سرمایه گذاری املاک و مستغلات را به شیوه ای درست مدیریت کنید، می توانید شانس خود را برای کسب سود منظم در صنعت املاک به شدت افزایش دهید.

ملکی نخرید که هیچ سودی برای شما به همراه نداشته باشد، صرفاً به این دلیل که می ترسید فرصت را از دست بدهید. عاشق یک ملک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نشوید مگر اینکه اعداد مالی منطقی باشد زیرا در آنجا زندگی نخواهید کرد.

فرقی نمی‌کند که املاک ثابت‌کننده بالایی را بخواهید، می‌ترسید که پول خود را از دست بدهید، یا سعی می‌کنید وضعیت مالی خود را بهبود بخشید، اشتهای خود را برای ریسک شناسایی کنید و راه‌های عملی برای مدیریت ریسک سرمایه‌گذاری قبل از خرید ملک پیدا کنید. اگر ترجیح می دهید از دردسر تعمیر و واژگونی خانه ها اجتناب کنید، به جای آن به سراغ املاک و مستغلات بروید.

Share